Az ember mindig utólag okos. Hogy ti ne járjatok így, itt van két szakmai blog, mindkettőt ingatlanközvetítő írja.
1. Az embereknek behatároltak az anyagi forrásaik és azon belül szeretnék a legjobbat megvenni.
Ez azt hiszem teljesen nyilvánvaló, ha elindulnak lakást keresni egy dolgot biztosan tudnak – mennyi pénzük van. (Kp és hitelből) Ezek után a pénzükért szeretnék a legjobbat megkapni. Ebből következik egy NAGYON-NAGYON fontos dolog. Tegyük fel van egy olyan ingatlanunk, amit reálisan 15 millióért el lehet adni. Ha ezt meghirdetjük 20 millióért – gondolván, hátha kifogunk egy olyan marhát aki ennyit is megad érte – ha meg nem mindenki jó nagyot alkudhat és akkor még mindig jól járunk. Most két dolog lehetséges, ha rendesen meghirdetjük, akkor a kutya fel sem hív, hiszen mindenki látja, hogy ez ennyit nem ér. Ha meg kellően félreérthetően hirdetünk, ki is jön egy csomó ember és húzzák a szájukat. (Esetleg csak magukban, mert az emberek többsége udvarias…) Mi meg várjuk, hogy legalább valaki alkudozzon – de senki. Miért? Mert azok az emberek akik kijöttek a hirdetésünkre azok 20 millió forintos emberek, akik a maguk 20 milliójáért a legjobbat keresik. Nem érdekli őket egy 15 milliós lakás. A 15 milliós emberek meg kimentek a 15-16 milliós hirdetésekre és nem nálunk alkudoznak. No ezért, ha nem is másért jó egy profi ingatlanos, aki megmondja mennyiért lehet eladni a kecót. Az persze egy más dolog, hogy az embereknek kell 2-3 hónap amíg rájönnek, hogy tényleg csak ennyiért lehet eladni…
Nos… ja. És hasonló arany igazságokba futhatunk még náluk bele.
Most, úgy, hogy lassan vége ennek a 14 hónapos ügyletnek, úgy érzem, hogy egy nagyon hasznos tapasztalatnak vagyok birtokában. Ha megkérdezed, hogy szabad-e ma Magyarországon ingatlanközvetítővel szerződést kötni, nos, én kétféle választ is tudok adni rá.
A rövidebb:
NEM.
A hosszabb:
Ember, olvasd át az orrod elé nyomott szerződést és használd a józan eszed.
Olyan csapdákat fogsz benne találni, hogy ihaj.
Például itt van egy. Azt vállalod, hogy amennyiben saját magad adod el az ingatlant, akkor a vevő nem lehet sem rokona, sem ismerőse(!) sem munkatársa(!!) olyan embernek, akinek a közvetítő megmutatta a lakást. Ha mégis, akkor ki kell fizetned a 3-5% közötti közvetítési díjat.
Végiggondoltad? Azt is, hogyan ellenőrzöd ezt le 30/40 embernél?
Sehogy. Nem is erről szól ez a pont.
Van egy anomália a nem kizárólagos szerződéseknél: ha egy vevő ügyeskedni akar, simán megteheti, hogy elküldi egy rokonát/ismerősét/kollégáját a közvetítőhöz címekért, majd átadja az infót a tényleges vevőnek. Ez, fogalmazzuk úgy, hogy tisztességtelen piaci magatartás. Mit csinál erre a közvetítő? Ellenőrizni a szituációt nem lehet – ergo az összes kárt rátolja az eladóra.
Taps.
A problémára jelenleg egy megoldás létezik: ha a közvetítő csak kizárólagos szerződést köt. Ekkor mindegy, ki veszi meg a lakást, csak rajta keresztül teheti meg. Nem is lenne ezzel semmi baj, ha a jelenlegi közvetítőink megfelelnének ennek a kihívásnak. De nem. Ugyanazok az alulmotivált szerencsétlenek fognak az eladással küszködni, akik egyébként is. És miért is lenne másképp? Addig, amíg a közvetítő nem teszi meg azt a lépést, hogy a szerződésben kártérítést ajánl arra az esetre, ha X időn belül nem tudja eladni a lakást, addig nem fog kialakulni olyan helyzet, hogy megérje kizárólagos szerződést kötni.
Oké. Mindezt a hülye szituációt ellensúlyozhatná, ha a közvetítő harapós cápákat alkalmazna, akik pontosan, hatékonyan el tudnák nyomni az ingatlant, piaci áron – hamarabb, míg ügyeskedők rátalálnának. Ehhez viszont az ügynököknek tudniuk kellene, mennyi a piaci ár – és erről meg is kellene tudniuk győzni az eladót.
A fenti idézetet nem véletlenül vágtam be. A tizennégy hónapból nálunk tizenkettőt a megfelelő ár belövése vitt el. Nem mondom, hogy egyszerű lett volna a feladat: az ingatlan egy olyan terep határvonalán van, ahol jóval magasabbak az árak, mint a környező területeken. Ha jó ügynököt fogtunk volna ki, akkor meg tudott volna győzni, hogy az a fél méter, amennyivel kicsúsztunk a drága övezetből, az milliókat jelent. De a mi ügynökünk agyi képességei leginkább egy szakasz honvédcsizma képességeivel korreláltak – emiatt volt egy húzdmeg-ereszdmeg játék, volt szerződésbontás, szerződésújrakötés… volt minden, de észérvek nem. Végül az adta meg a végső lökést, hogy idén ősszel rászántam a pénzt, kihívtam egy helyi viszonyokat ismerő ingatlanszakértőt, aki mondott egy árat, melytől először seggreültem – de ezen az áron két hónap után elment a lakás. Saját akcióból.
Tulajdonképpen be is fejezhetném az írást, de most éppen karitatív hangulatban vagyok, így irkálok még egy kicsit. Pl. arról, mikor lehetsz biztos abban, hogy megtaláltad a megfelelő árat.
Alapvetően nem bonyolult a dolog: a legbiztosabb jel az, hogy vannak érdeklődők. Akik lemennek a pincébe. Akik felmennek a padlásra. Akik nekiállnak alkudozni. Mert nekik már látóterükben van a lakás.
Amikor feladsz egy hirdetést és jön rá három telefon – és kettőből látogatás is lesz. Ez már jó. Amikor hetente van három érdeklődőd, akkor sejtheted, hogy benne vagy a zónában és már csak idő kérdése az igazi vevő feltűnése.
Amikor viszont csak gyors látogatások vannak, udvarias “majd jelentkezünk” elköszönéssel – addig az ár rossz. Nem a hangulat… nem a nap és a hold viszonya… nem a kormány/ellenzék… az ár.
Recent Comments