Az ingatlan ingatag

Az ember mindig utólag okos. Hogy ti ne járjatok így, itt van két szakmai blog, mindkettőt ingatlanközvetítő írja.

1. Az embereknek behatároltak az anyagi forrásaik és azon belül szeretnék a legjobbat megvenni.
Ez azt hiszem teljesen nyilvánvaló, ha elindulnak lakást keresni egy dolgot biztosan tudnak – mennyi pénzük van. (Kp és hitelből) Ezek után a pénzükért szeretnék a legjobbat megkapni. Ebből következik egy NAGYON-NAGYON fontos dolog. Tegyük fel van egy olyan ingatlanunk, amit reálisan 15 millióért el lehet adni. Ha ezt meghirdetjük 20 millióért – gondolván, hátha kifogunk egy olyan marhát aki ennyit is megad érte – ha meg nem mindenki jó nagyot alkudhat és akkor még mindig jól járunk. Most két dolog lehetséges, ha rendesen meghirdetjük, akkor a kutya fel sem hív, hiszen mindenki látja, hogy ez ennyit nem ér. Ha meg kellően félreérthetően hirdetünk, ki is jön egy csomó ember és húzzák a szájukat. (Esetleg csak magukban, mert az emberek többsége udvarias…) Mi meg várjuk, hogy legalább valaki alkudozzon – de senki. Miért? Mert azok az emberek akik kijöttek a hirdetésünkre azok 20 millió forintos emberek, akik a maguk 20 milliójáért a legjobbat keresik. Nem érdekli őket egy 15 milliós lakás. A 15 milliós emberek meg kimentek a 15-16 milliós hirdetésekre és nem nálunk alkudoznak. No ezért, ha nem is másért jó egy profi ingatlanos, aki megmondja mennyiért lehet eladni a kecót. Az persze egy más dolog, hogy az embereknek kell 2-3 hónap amíg rájönnek, hogy tényleg csak ennyiért lehet eladni…

Nos… ja. És hasonló arany igazságokba futhatunk még náluk bele.

Most, úgy, hogy lassan vége ennek a 14 hónapos ügyletnek, úgy érzem, hogy egy nagyon hasznos tapasztalatnak vagyok birtokában. Ha megkérdezed, hogy szabad-e ma Magyarországon ingatlanközvetítővel szerződést kötni, nos, én kétféle választ is tudok adni rá.

A rövidebb:
NEM.

A hosszabb:
Ember, olvasd át az orrod elé nyomott szerződést és használd a józan eszed.
Olyan csapdákat fogsz benne találni, hogy ihaj.
Például itt van egy. Azt vállalod, hogy amennyiben saját magad adod el az ingatlant, akkor a vevő nem lehet sem rokona, sem ismerőse(!) sem munkatársa(!!) olyan embernek, akinek a közvetítő megmutatta a lakást. Ha mégis, akkor ki kell fizetned a 3-5% közötti közvetítési díjat.
Végiggondoltad? Azt is, hogyan ellenőrzöd ezt le 30/40 embernél?
Sehogy. Nem is erről szól ez a pont.
Van egy anomália a nem kizárólagos szerződéseknél: ha egy vevő ügyeskedni akar, simán megteheti, hogy elküldi egy rokonát/ismerősét/kollégáját a közvetítőhöz címekért, majd átadja az infót a tényleges vevőnek. Ez, fogalmazzuk úgy, hogy tisztességtelen piaci magatartás. Mit csinál erre a közvetítő? Ellenőrizni a szituációt nem lehet – ergo az összes kárt rátolja az eladóra.
Taps.
A problémára jelenleg egy megoldás létezik: ha a közvetítő csak kizárólagos szerződést köt. Ekkor mindegy, ki veszi meg a lakást, csak rajta keresztül teheti meg. Nem is lenne ezzel semmi baj, ha a jelenlegi közvetítőink megfelelnének ennek a kihívásnak. De nem. Ugyanazok az alulmotivált szerencsétlenek fognak az eladással küszködni, akik egyébként is. És miért is lenne másképp? Addig, amíg a közvetítő nem teszi meg azt a lépést, hogy a szerződésben kártérítést ajánl arra az esetre, ha X időn belül nem tudja eladni a lakást, addig nem fog kialakulni olyan helyzet, hogy megérje kizárólagos szerződést kötni.

Oké. Mindezt a hülye szituációt ellensúlyozhatná, ha a közvetítő harapós cápákat alkalmazna, akik pontosan, hatékonyan el tudnák nyomni az ingatlant, piaci áron – hamarabb, míg ügyeskedők rátalálnának. Ehhez viszont az ügynököknek tudniuk kellene, mennyi a piaci ár – és erről meg is kellene tudniuk győzni az eladót.
A fenti idézetet nem véletlenül vágtam be. A tizennégy hónapból nálunk tizenkettőt a megfelelő ár belövése vitt el. Nem mondom, hogy egyszerű lett volna a feladat: az ingatlan egy olyan terep határvonalán van, ahol jóval magasabbak az árak, mint a környező területeken. Ha jó ügynököt fogtunk volna ki, akkor meg tudott volna győzni, hogy az a fél méter, amennyivel kicsúsztunk a drága övezetből, az milliókat jelent. De a mi ügynökünk agyi képességei leginkább egy szakasz honvédcsizma képességeivel korreláltak – emiatt volt egy húzdmeg-ereszdmeg játék, volt szerződésbontás, szerződésújrakötés… volt minden, de észérvek nem. Végül az adta meg a végső lökést, hogy idén ősszel rászántam a pénzt, kihívtam egy helyi viszonyokat ismerő ingatlanszakértőt, aki mondott egy árat, melytől először seggreültem – de ezen az áron két hónap után elment a lakás. Saját akcióból.

Tulajdonképpen be is fejezhetném az írást, de most éppen karitatív hangulatban vagyok, így irkálok még egy kicsit. Pl. arról, mikor lehetsz biztos abban, hogy megtaláltad a megfelelő árat.
Alapvetően nem bonyolult a dolog: a legbiztosabb jel az, hogy vannak érdeklődők. Akik lemennek a pincébe. Akik felmennek a padlásra. Akik nekiállnak alkudozni. Mert nekik már látóterükben van a lakás.
Amikor feladsz egy hirdetést és jön rá három telefon – és kettőből látogatás is lesz. Ez már jó. Amikor hetente van három érdeklődőd, akkor sejtheted, hogy benne vagy a zónában és már csak idő kérdése az igazi vevő feltűnése.
Amikor viszont csak gyors látogatások vannak, udvarias “majd jelentkezünk” elköszönéssel – addig az ár rossz. Nem a hangulat… nem a nap és a hold viszonya… nem a kormány/ellenzék… az ár.

5 Comments

  1. pont a legjobbkor :)
    A héten született meg nálunk az elhatározás: bazi nagy vidéki házunkat két Bp-i lakásra kéne cserélni …
    Jó kis játék lesz az is …. Főleg, ha komoly a dolog … majd hétvégn kiderül ….

  2. Hát, nem lesz egyszerű. De ha tudod, hogy mit akarsz és végig észnél leszel, előbb-utóbb össze fog jönni.

  3. Kiegészíteném még azzal (most adtuk el a lakásunkat és vesszük az újat, mindezt önerőből, ügynök nélkül), hogy a Tecnocasához pláne ne menj. Nem tudom, hogy minden iroda olyan-e, mint a Lövőház utcai, de azok nevetségesek.

    Egyrészt az, amit a hirdetésben a lakásról írtak, messze nem volt igaz. Mit írtak és mi volt helyette?

    Gázfűtés – a két nagyszobában két villany(!) cserépkályha, az egyetlen(!) gázkonvektor a konyhában, utólag beszerelve.
    Költözhető állapot – a parketta a fáig kopott, sok helyen szürke; a nyílászárók az eredetiek az 1930-as évekből; a villanyhálózat is az eredeti, földeletlen.

    Ráadásként amikor érdeklődni voltunk, az orrunkra kötötték, hogy ők bizony a vevőtől is beszedik a maguk kis 3%-át(!), de cserébe hiper-szuper szolgáltatásokat kínálnak, pl. az ügyvédi dolgokat is intézik. Amikor megemlítettük, hogy ezt talán nem kéne, mert van saját ügyvédünk, akkor perszer jött a szöveg, hogy \

  4. Na, hova lett a hozzászólásom vége? :)

  5. Az idézőjellel vannak mostanában problémái a formnak.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

© 2020 MiVanVelem

Theme by Anders NorénUp ↑