Nyúzás

Ma estére sikerült kibogarásznom rendeletekből két, igen durva tényt.
Ha felhasználom az IEB – egyébként jónak tűnő – áthidaló hitelét, akkor nagyon rácseszhetek. Az áthidaló – becsületes nevén – költözési hitel arról szól, hogy nem kell feltétlenül megvárnom, amíg elmegy a mostani lakásom, a bank meghitelezi a várható eladásból származó bevételem egy részét. Így meg tudom szerezni az új lakást, amikor pedig megveszik a régit, a vételárból visszafizetem a bank által hitelezett összeget, persze kamattal együtt, egy összegben. Minderre van két évem. Ha ez alatt nem tudom eladni a régi lakást, akkor a költözési hitel ‘lejár’, a lejárati összeg pedig átalakul normál lakáshitellé.
Ez korrekt ajánlat. Pénzügyi oldalról modern és mindkét félnek elfogadható.
Igenám, de a sápszedők szemmel láthatóan nem haladnak a korral. Mondhatom bátran, mert tudtommal nyugaton ez a hitelezési forma már teljesen elfogadott. Itt viszont… Kezdődik az Illetékhivatallal. Azt mondják, ha megveszem az új házat, fizessek utána illetéket. 4 MHUF értékig 2%, afölött 6%. Az alapból levonhatom az előzőleg, illetve utána eladott lakásom árát – feltéve, hogy az időkülönbség az egy évet nem haladja meg. Röviden: ha megveszem az új lakást és egy éven belül el tudom adni a régit, akkor csak 750e forint illetéket kell fizetnem – ellenkező esetben másfél milliót.
Aztán jön az adóhivatal. Ott ugye pont fordított a helyzet, ott befizetési kötelezettség az eladott lakás után keletkezik. Az adó alapja csökkenthető a megvásárolt ingatlan értékével – feltéve, hogy a vásárlás az eladás előtt egy évvel vagy az eladás után öt évvel történt. Azaz ha kicsúszok abból a bizonyos egy évből, akkor a mostani lakásom után be kell fizetnem 2,2 MHUF adót.
Érted? Mert ekkor már azt mondják, hogy neked jövedelmed keletkezett az eladásból. Pedig lófaszt. A pénzt egyből adod vissza a banknak, plusz zsebből teszed hozzá a nem is kevés – esetemben 1 milla – kamatot. Nemhogy jövedelmed keletkezett volna belőle, hanem még rá is fizetsz. És a hitel konstrukciójából következik, hogy dehogyis jövedelemszerzésre játszol, egyszerűen csak drágább ingatlant akarsz venni, banki segédlettel. Szégyen, hogy erről az adóhivatal nem vesz tudomást és ész nélkül adóztat.

Mindent összeadva, ha kicsúszok az egy évből, akkor 4,7 millió forintot buktam. Ebből 1 millió a banké – mely kamat jogosan jár neki -, a maradékot viszont a sápszedők szedik be.

Most nem kicsit vagyok dühös.

ps: Ha esetleg idetéved valaki könyvelő, aki cáfolni tud, tegye meg. Én örülnék a legjobban, ha most az egyszer valaki ellentmondana. (Az is jó, ha meg tudjátok adni egy rámenős, a rendszert töviről-hegyire ismerő könyvelő elérhetőségét.)

7 thoughts on “Nyúzás

  1. klasszikus: hitelt csak az vegyen fel, akinek nincs rá szüksége

    nemrég még csak az is kapott a szigorú hitelfeltételeknek köszönhetően, mostanában a bankok igyekeznek kihelyezni a pénzeket nemritkán uzsorakamatra

    w.

  2. Szerintem nics mit cáfolni, jól tudod ezeket. Nem sok értelmes jutott eszembe. Legfeljebb ideális esetek.

    1. eset
    Ha van annyi pénzed, akkor ne hidalj át semmit, vegyél fel sima CHF lakáshitelt, lehetőleg idén októberig :)))
    Add el a lakásodat 1 éven belül és ha tovább erősödik a Ft, akkor előtörlesztesz – szinte ingyen volt az egész hitel (a bank nagyon fog utálni :))).
    Persze nem számíthatsz mindig komoly erősödésre, de szerintem idén nyáron azért látható volt, hogy a 170-180 Ft-os CHF árfolyam egy gödör, inkább erősödés várható a Gyurcsány csomag után.

    2. eset
    Ha lenne olyan lakás nagyker, aki áron alul, mondjuk 90%-on megvenné az ilyen lakásokat, akkor is biztonságban lennél. De nincs, mivel ez nem egy olyan piac :(

    3. eset (ez nem is ideális)
    Nézheted így is a problémát: Ha a lakásodat nem tudod eladni X áron 1 év alatt, akkor nem is ér annyit. Vastagon engedned kell belőle. Eladod olcsóbban, megveszed az új lakást. A veszteséged igazából virtuális, a fejedben létező lakásérték és a realizálható piaci érték különbsége. Ilyen az ingatlanpiac.
    A veszteséged talán így is kisebb, mint a sikertelen áthidalós esetben elbukott 3 MHUF.

    Abban egyetértek, hogy a “vagyonszerzési illeték” néven beszedett, már megadóztatott jövedelmet újraadóztató sarc gusztustalan. Még gusztustalanabb az adózott jövedelemből vásárolt, illetékkel sarcolt ingatlan eladásának SZJA-ként történő megadóztatása.

  3. wotan:
    Nem a bankkal van nekem bajom, hanem azzal az adóhivatali szemlélettel, hogy ha 1 évet meghaladja a vétel és az eladás közötti időintervallum, akkor már nem érdekli az adóhivatalt, hogy az eladott ingatlan nem jövedelem, hanem beszámítódott – igaz, banki áthidaló kölcsönön keresztül – az új ingatlan vásárlásába.
    Semmi más nem kellene, csak azt mondani, hogy amennyiben a vételárat lakáscélú hitel törlesztésére fordítom, akkor is érvényes legyen rá az adókedvezmény.
    Ja, meg jóindulat.

  4. CsasZ:
    Sajnos igen. Ma beszéltem több szakemberrel is, mindenki csak vonogatta a vállát. A legtöbb, amit ki tudtam húzni belőlük, az az volt, hogy az “ingatlan gyors eladása pusztán árkérdés”.
    Hát, nem tudom. Jelenleg azért elég elkeserítő az ingatlanpiac. Kb. egy éve volt kint nálam ingatlanügynök, akkor rábólintott a 16M forintos árra. Ma már 13M-ért hirdetjük a 60m2-es lakást, mely jó állapotú, jó helyen van… Ez kb. az a szint, ahol a Havanna telepen hirdetik a jobb lakásokat. (És ebből az _irányárból_ még lejön az ügynökség 5,5%-os jutaléka.)
    Néha úgy érzem, egyszerűbb lenne felgyújtani, mint az eladással vacakolni.

    Az áthidalásban végülis az a jó, hogy amíg tart, nem fizetsz törlesztőrészletet – amikor meg eladod a lakást, akkor egy összegben tudod visszafizetni kamatostól a pénzt a vételárból. Így le tudom rövidíteni a hitel visszafizetési periódusát azzal, hogy maximálisra választom a havi törlesztőrészletet – ez viszont kifejezetten jót tud tenni a kamatnak.

  5. mint CsasZ is írta, ezek virtuális – illetve csak elméletben létező – összegek. A piac már csak ilyen (nem csak az ingatlanpiac), a múltbeli adatok nem adnak garanciát a jövőre nézve.

    Lehet sajnálkozni hogy a szomszéd tavaly eladta sokkal többért az ugyanolyat amit most én nem tudok, de ez nem megoldás.

    w.

  6. CsasZ!

    Ez az adózott jövedelem újabb sarcolása témaa legnagyobb demagógiák egyike. Ez alapján az ÁFÁ-t kéne midnenekelőtt megszűntetni ami nonszensz. (Főleg az lenne a nonszensz, hogy akkor méginkább csak az 1,5 millió tisztességes(en adózó) munkavállaló tartaná el a 10-milliós népességet) Másrészt meg ha árfolyamnyereséged van, az úgy tusztességes, ha leadózod. Szerintem a jelenlegi adórendszerünk legnagyobb aljassága az, hogy a munkajövedelmeket messze jobban terheli, mint a többi jövedelmet. Képzeld el, hogy van egy kőműves, aki abból él, hogy lerobbant kecókat vesz és felújítva adja tovább. Ha az árfnyereség jelen esetben nem adózna, akkor ez — nemzetgazdasági szempontból — egy ingyenélő kőműves lenne.

  7. Varanusz!
    Szerintem nem demagógia abszolút nincs igazad. Tegyük fel, hogy valaki apja gürizik egész életében, vesz egy házat. Aztán meghal. Az illető kifizeti a horror örökösödési sarcot. Aztán eladja a házat. Ezután pedig kifizet újabb 36% (asszem ennyi) SZJA-t. Szerinted ez normális?

    Az ÁFA-hoz ne hasonlítgassuk, ég és föld a kettő. Az egyik esetben üzletszerű rendszeres kereskedelmi tevékenységeket adóztat meg az állam, teljesen jogosan. A másik esetben családok adják el speciális és ritka(!) élethelyzetekben a 10-20-30 év munkájával összegürizett adózott forintokból vett házat. Tudom, ha ezt eltörölnék, akkor az államnak meg kellene oldani azok adóztatását, akik üzletszerűen adnak vesznek házakat. Na de ez most sincs megoldva! Pl. azért, mert a cégek és nagy ingatlanvállalkozók gyönyörűen el tudják kerülni ezt az idióta adót, egész egyszerűen vállalkozásokba aportálják a jelentősebb ingatlanokat és ezeket a vállalkozásokat adják veszik.

    Még példa. Én nemrég vettem egy lakást, a fele hitelből. Ha valamiért megrendülümk anyagilag és gyorsan el kell adni biztos bukunk pár milliót. Visszafizetem a hiteleket, megmarad nálam a lakás mostani értékének kb. 35%-a. Vásárlásnál az 50%-át saját adózott jövedelemből kifizettem. Mindezen bukás után jár az APEH-nek az SZJA, mert én kurva nagyot kerestem ezen a lakáseladáson. Nevetséges. Szánalmas.

    (Egyébként hogy jön ide az árfolyamnyeresség? Csak nem azt mondod, hogy adózzak azután, hogy a nekem kedvező CHF árfolyamváltozás miatt a banknak kevesebb Ft-ot kell visszafizetnem, mint amennyit hitelbe kaptam? Miért ellenkező esetben az APEH talán kárpótol a veszteségért? Leírhatom az adóból a hitelen keletkezett árfolyamveszteséget?)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *